Una servidumbre puede extinguirse por
Si nadie impugna la acción, el título quedaría aquietado y el terreno se replantaría tal y como está topografiado. Un ejemplo real de un título aquietado fue una servidumbre para que una mujer específicamente nombrada cruzara la propiedad para acceder también a una comunidad. La servidumbre tenía más de 75 años, la mujer había fallecido y el pozo hacía tiempo que se había tapado por motivos de salud. La servidumbre ya no era necesaria y, por tanto, se extinguió.
Aunque la mayoría de las servidumbres «corren con la tierra» o pasan a los nuevos propietarios de las fincas afectadas, circunstancias como éstas pueden hacer que una servidumbre deje de ser útil. Usted puede conceder a una empresa de servicios públicos una servidumbre para cruzar su terreno y llegar a un lugar donde está realizando reparaciones importantes o estableciendo una nueva central eléctrica. Puede crear una servidumbre que finalice en una fecha específica o con un evento determinado, como la finalización oficial de las reparaciones o la construcción, suponiendo que la empresa de servicios públicos haya creado otro acceso a su ubicación.
Sin embargo, el abandono puede ser una zona gris. Por lo general, no se considera abandono el simple hecho de que la empresa ya no utilice la servidumbre, por ejemplo si abandona la construcción. La zona de construcción inactiva seguiría siendo accesible para la empresa en caso de que alguna vez decidiera reanudar sus operaciones en ella, a menos, por supuesto, que pudiera demostrarse que la empresa nunca tuvo la intención de reanudar sus operaciones. En este caso, se podría argumentar que la finalidad de la servidumbre ha caducado.
Acoso de servidumbre
En virtud de la norma de Wheeldon contra Burrows, esta jurisprudencia se aplica a la enajenación de terrenos que anteriormente eran de propiedad común. La regla en este caso cubre lo anterior – necesario para el disfrute razonable de la parte del terreno que se ha enajenado, en uso continuo en el momento de la venta y que el derecho sea necesario para el disfrute razonable del terreno dominante.
El aumento del uso de una servidumbre no significa automáticamente que el propietario del terreno sirviente pueda oponerse. El primer paso es comprobar si el derecho de paso se ha creado mediante concesión o reserva expresa o concesión o prescripción implícita.
Hay que fijarse en las palabras concretas de la concesión y, cuando éstas sean vagas, considerar las circunstancias del entorno en la fecha de la concesión. Si no hay ninguna limitación de uso en el texto, entonces el uso no se limita al que se disfrutaba en el momento de la concesión. Por ejemplo, si el derecho se concedió para «todo tiempo y para todo fin», puede seguir utilizándose aunque el uso del terreno dominante experimente un cambio o una intensificación sustancial. Sin embargo, un aumento del uso, en lugar de un uso diferente, podría considerarse excesivo si interfiere con el disfrute del mismo por parte de otro usuario legítimo. (McGill v Stewart & Anor).
¿Puede un propietario bloquear una servidumbre
Hace décadas, un propietario registró un plano para dividir su terreno en parcelas y calles. Las parcelas se vendieron y se urbanizaron con casas. La mayoría de las calles se construyeron y abrieron como vías públicas. Pero hay un callejón infradimensionado y sin uso que discurre por detrás de un bloque de casas. Y, al otro lado de una parcela grande, hay una parte de la servidumbre de paso de una calle que nunca se construyó y que no es necesaria para el acceso. ¿Puede la ciudad cerrar estos antiguos derechos de paso? ¿Pueden hacerlo los propietarios?
Según el Estatuto General 160A-299, un municipio puede cerrar permanentemente una calle o callejón público dentro de los límites municipales o jurisdicción extraterritorial. Esto se aplica a las calles y callejones que han sido abiertos y mantenidos como públicos, así como a la propiedad que se ofreció para su dedicación al público mediante un plano pero que nunca fue aceptada ni mantenida por el municipio (siempre que se preserven los derechos del dedicante a retirar una dedicación en virtud de G.S. 136-96).
La ciudad puede reservarse los derechos de servidumbres de servicios públicos y mejoras dentro de la calle o callejón cerrado para sí misma o para los servicios públicos privados que tengan un acuerdo o franquicia de servicios públicos con la ciudad en el momento del cierre de la calle.
Abuso de una servidumbre en su propiedad
Una servidumbre, por definición, concede a otra persona, entidad o empresa el derecho a acceder o utilizar la propiedad de otra persona. Básicamente, otorga a una parte sin título un interés en la propiedad. El propietario sigue teniendo plena propiedad y derechos sobre el terreno, pero limitados por los derechos del titular de la servidumbre, que tiene derecho a utilizarlo por razones específicas.
Las servidumbres privadas pueden establecerse entre vecinos, por ejemplo, mientras que las públicas suelen ser entre el propietario y un organismo municipal o una empresa de servicios públicos. Por ejemplo, las servidumbres se conceden a menudo a las empresas de servicios públicos para cosas como el servicio de agua, las líneas de alcantarillado y drenaje, así como el acceso a las rutas de transporte. Las servidumbres pueden ser aéreas, subterráneas o ambas, y una misma propiedad puede tener más de una servidumbre.
Si se detecta una servidumbre durante una búsqueda de títulos, no significa necesariamente que deba renunciar al trato. Pero puede imponer restricciones sobre el uso de la propiedad o sobre el tipo de mejoras que se pueden hacer, por lo que es importante asegurarse de que se conocen bien las restricciones antes de comprar. Es aconsejable consultar estas cuestiones con un abogado inmobiliario.